Суперфиций (общая характеристика)

Superficies — это вещное, отчуждаемое и передаваемое по наследству право пользования строением на чужом земельном участке за установленную плату. Для защиты суперфиция необходимо было предъявить вещный иск.

Суперфициарий (обладатель права) мог получить как уже застроенный, так и пустой участок. В последнем случае он застраивает его за свой счет, помня о правиле: superficies solo cedit — собственник земли — приобретал право собственности на постройки, возведенные застройщиком. Но в Риме это правило никого не смущало, так как supesficies изначально возник в отношении государственных и муниципальных земель, изъятых из гражданского оборота.

Это самое широкое право на чужую вещь. Эмфитевзис и суперфиций — это вещная аренда чужой земли.

Но эмфитевзис всегда связан с сельскохозяйственной деятельностью, а суперфиций — аренда чужого городского участка для застройки.

Содержание superficies так широко, что приближается к праву собственности:

1) суперфициарий владеет, пользуется и даже распоряжается участком и постройкой без согласия собственника земли (дома);

2) суперфициарий мог даже ухудшить состояние застройки, если на то не было прямого запрета собственника;

3) суперфициарий мог обременить постройку сервитутами, мог заложить строение.

Основания возникновения superficies

Они по сути те же, что и для эмфитевзиса. Но специального договора о возникновении superficies не было в Римском праве, поэтому использовался другие договоры (купли-продажи — empcio-vindicio) с условием об установлении суперфиция.

Основание прекращения superficies:

1.      Гибель вещи.

2.      Слияние в одном лице собственника вещи и эмфитевты.

3.      Соглашение сторон.

4.      Неплатеж застройщиком государственных податей более двух лет подряд.